國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年國內(nèi)房地產(chǎn)及建筑業(yè)對GDP貢獻(xiàn)率達(dá)12.65%，建筑業(yè)全年同比增長7.1%。2023年地產(chǎn)竣工面積同比增長17%，是地產(chǎn)鏈中表現(xiàn)最好的一環(huán)，帶動玻璃等建材品種的消費表現(xiàn)。但在本輪地產(chǎn)周期下行的背景下，地產(chǎn)后周期相關(guān)的工業(yè)品需求面臨較大的收縮壓力。本文將對2024年地產(chǎn)竣工增速進(jìn)行推演，探究對相應(yīng)大宗商品的需求影響。

[經(jīng)歷過四輪調(diào)整]

房地產(chǎn)市場化改革以來共經(jīng)歷了四輪調(diào)整，分別為2008—2009年、2011—2012年、2014—2015年、2022年至今。地產(chǎn)調(diào)整最顯著的標(biāo)志即供給端和需求端的同步收縮，從歷史周期來看，銷售下行往往較新開工下行提前半年左右的時間，由于市場過度投資導(dǎo)致階段性供給過剩，銷售率先萎縮，抑制供應(yīng)進(jìn)一步擴張。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整，開工面積下行要早于銷售面積下行，同樣是市場投資過熱造成供給過剩，不同的是，地產(chǎn)長期高負(fù)債的泡沫在融資受阻的背景下出現(xiàn)資金鏈壓力，2022年隨著個別房企爆雷，新開工率先下滑。此外，本輪新開工面積的下滑幅度長期超出銷售端的降幅，反映當(dāng)前在供給端持續(xù)萎縮的情況下，并未對供需結(jié)構(gòu)帶來明顯改善。

圖為房地產(chǎn)新開工與銷售面積對比（單位：%）

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年房屋新開工面積同比下降20.4%，自2021年7月，新開工呈現(xiàn)下滑，2021年12月降幅擴大至兩位數(shù)。2022年開始，銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)，進(jìn)一步傳導(dǎo)至投資端，2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降，截至2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.6%。與此同時，新開工持續(xù)下滑傳導(dǎo)至施工和竣工端，分別于2022年5月和2月轉(zhuǎn)負(fù)。值得關(guān)注的是，2022年8月國常會首提“保交樓專項借款”政策，2022年下半年至2023年，各地開始攻堅“保交樓”，這也使得2023年房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)回暖，并于2023年7月增速達(dá)到峰值，全年竣工面積累計同比增加17%。

2018年之后新開工同比增速出現(xiàn)反彈，但竣工端增速仍長期處于負(fù)值，反映房企加大新開工以增加銷售回款，同時放緩竣工減少建安支出，以增強現(xiàn)金流。從年度新開工數(shù)據(jù)可以看到，2019年地產(chǎn)新開工面積達(dá)到峰值22.72億平方米，創(chuàng)下2007年以來歷史高位，兩年后竣工面積筑底回升，2021年達(dá)到10.14億平方米，但僅相當(dāng)于2017年水平，整體竣工速度的回升慢于新開工的增長。

按照地產(chǎn)施工常規(guī)進(jìn)度，從新開工到打地基再到地面以上建設(shè)，最后到主體封頂實現(xiàn)竣工，整體過程通常需要18個月至24個月時間。2022年個別房地產(chǎn)企業(yè)爆雷之后，從開工到竣工全面放緩，這也導(dǎo)致2020年前新開工的高基數(shù)并未給2022年竣工帶來支撐，當(dāng)年全國房地產(chǎn)竣工面積僅為8.62億平方米，同比下滑15%，回到2011年以前的水平。不過在“保交樓”政策的大力推進(jìn)下，房地產(chǎn)竣工面積于2023年再度實現(xiàn)增長，回升至9.98億平方米，年度增加1.36億平方米，同比增長16%。由此不難發(fā)現(xiàn)，2023年竣工端增量主要來自2019年至2020年新開工的支撐，進(jìn)入2024年，按照兩年施工的傳導(dǎo)周期，受新開工在2021至2022年大幅下滑，以及2023年竣工端高基數(shù)的影響，今年竣工面積下行壓力將增大。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國房屋新開工面積12.06億平方米，較2021年下滑39.37%，較2020年下滑46.27%。2023年新開工面積同比繼續(xù)下降20.91%。而竣工方面，2022年全國房屋竣工面積僅較2020年下降5.48%，2023年同比更是增加15.78%，如果按照房地產(chǎn)企業(yè)開工到竣工的18個月至24個月周期計算，2022年新開工面積的減少將直接反映在2024年的竣工端。

從歷史數(shù)據(jù)以及兩年開發(fā)周期來看，2015年之前，竣工面積占新開工面積比例較高，處于50%—80%之間，2015年至2018年維持在50%—65%之間，2018年之后竣工占比下降至40%—50%?；?022年房屋新開工面積為120587萬平方米，若樂觀估計，2024年竣工量按照歷史竣工最大比例計算，較2023年同期將下降3%左右，中性來看，將較2023年同期下降近20%。

當(dāng)然，隨著城中村改造以及配售型保障性住房的推進(jìn)，從地產(chǎn)投資到新開工再到竣工拉動有望迎來新一輪改善，這也將成為未來幾年減緩新開工以及竣工面積下行的關(guān)鍵因素。不過基于當(dāng)前政策落地到資金下達(dá)再到具體開發(fā)需要一定周期，且從新開工傳導(dǎo)至竣工也需要一定時間，預(yù)計2024年這一政策對竣工端影響有限，竣工面積仍面臨較大概率的下行壓力。

[風(fēng)險與機遇并存]

作為典型的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中能夠拉動大量基礎(chǔ)原材料的需求，其中新開工、施工和竣工與房地產(chǎn)建筑安裝活動相關(guān)，對包括水泥、混凝土、鋼材、廚衛(wèi)、玻璃等上游原材料和中游設(shè)備投入需求較大。由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)定義的廣義地產(chǎn)與39個國民經(jīng)濟(jì)部門存在后向關(guān)聯(lián)，對經(jīng)濟(jì)影響廣泛。據(jù)不完全統(tǒng)計，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的大宗商品多達(dá)50多個，間接相關(guān)的則更多。

分環(huán)節(jié)來看，新開工時期鋼筋混凝土的建筑結(jié)構(gòu)，對水泥和鋼材的用量占其總需求的40%和55%；竣工時期則應(yīng)用到較多的玻璃、PVC以及銅鋁等，其中玻璃主要應(yīng)用于窗戶，占玻璃總需求的75%；鋁建筑用途集中在幕墻、鋁合金門窗以及后期裝修以及家用電器，占總需求比例30%左右；PVC下游主要用于型材、門窗、管材，這些產(chǎn)品主要用于房屋裝修、水管鋪設(shè)等，占PVC總需求比例50%以上。

建材系（玻璃、PVC等）

玻璃在日常生活中用途廣泛，90%以上平板玻璃都是浮法工藝制作。由于玻璃供給彈性較小，在其價格影響因素中，下游需求的影響最明顯。玻璃下游主要由房地產(chǎn)、汽車、出口和電子電器等組成，其中地產(chǎn)消費占比約75%，對玻璃需求影響最大；其次是汽車行業(yè)，占比15%；出口和電子電器合計占10%。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)周期測算，新開工領(lǐng)先竣工36個月左右。建筑玻璃安裝一般在主體封頂后，因此玻璃價格和地產(chǎn)竣工面積相關(guān)性較強。

回顧2023年，二季度“保交樓”需求疊加旺季補庫需求，廠家利潤修復(fù)，玻璃供應(yīng)穩(wěn)中有增。截至2023年年底，浮法玻璃日熔量為17.2萬噸，同比增長超6%，處于歷史較高水平。根據(jù)鋼聯(lián)數(shù)據(jù)，2023年玻璃產(chǎn)量和表觀消費量分別為6028萬噸和6179萬噸，同比增長-2%和2.5%，供需過剩矛盾大幅改善，玻璃利潤修復(fù)，玻璃價格重心抬升，全年偏強運行。

PVC（聚氯乙烯樹脂）是五大通用樹脂之一, 由于其具有優(yōu)異的阻燃性、耐磨性、抗化學(xué)腐蝕性、電絕緣性等特點,目前已成為應(yīng)用領(lǐng)域最為廣泛的塑料品種之一。從下游看,PVC廣泛應(yīng)用于建筑、農(nóng)業(yè)、包裝、電力等領(lǐng)域,其中地產(chǎn)為PVC主要下游領(lǐng)域,占比接近50%,具體包括管材管件、型材門窗等硬制品產(chǎn)品，以及地板革、薄膜、壁紙發(fā)泡材料等軟制品產(chǎn)品；其余消費領(lǐng)域為基建、耐用品、農(nóng)業(yè)和電力行業(yè)。

與玻璃不同的是，PVC下游消費貫穿整個地產(chǎn)建設(shè)周期，其管材管件產(chǎn)品多用于新開工和施工階段，而型材門窗及地板更多與竣工端關(guān)聯(lián)緊密。2023年地產(chǎn)投資持續(xù)低迷，新開工和竣工表現(xiàn)嚴(yán)重分化，整體對PVC的需求拉動有限。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2023年P(guān)VC產(chǎn)量和表觀消費量分別為2260萬噸和2074萬噸，同比增長2.8%和1.8%，行業(yè)供應(yīng)過剩格局延續(xù)。2023年P(guān)VC價格整體波動不大，全年維持5500—6700元/噸寬幅振蕩，上游利潤始終承壓，現(xiàn)貨維持成本線區(qū)間定價。

按照兩年左右的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期推算，2024年竣工面積對應(yīng)的是2022年的新開工，而2022年新開工面積降幅39.4%，推算2024年竣工儲備將明顯縮水，且在2023年高基數(shù)背景下，2024年竣工增速或呈現(xiàn)前高后低走勢。此外，截至2023年年底，350萬套“保交樓”項目已實現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。從資金角度看，“保交樓”進(jìn)程越往后推行，其竣工完成難度越大。結(jié)合前文對2024年竣工增速-3%（樂觀）或-20%（中性）的數(shù)據(jù)估算，隨著地產(chǎn)竣工周期進(jìn)入尾聲，預(yù)計玻璃和PVC全年需求分別增加-2%和0.3%，需求對價格的支撐力度將大幅削弱。

有色金屬（銅、鋁等）

通常情況下，竣工后3—6個月開始裝修，需求傳導(dǎo)到裝修環(huán)節(jié)尚需一定時間。家電行業(yè)處于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，竣工交付到轉(zhuǎn)化為家電消費需求具有一定滯后性。在裝修工序上，廚電對應(yīng)的硬裝早于白電對應(yīng)的軟裝階段，并且廚電傳統(tǒng)兩件套（煙機、灶具）具備一定前裝屬性。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，油煙機、燃?xì)庠畹葌鹘y(tǒng)廚電品類的精裝配套率已達(dá)95%以上，其次是空調(diào)、凈水，最后才是后期軟裝涉及的電視、冰箱、洗衣機等。因此，房屋竣工后對金屬品的需求主要集中在兩個方面，一是裝修消費，二是家電類消費，例如建筑地產(chǎn)是鋁第一大消費領(lǐng)域（占比約29%），鋁合金廣泛應(yīng)用于建筑工程結(jié)構(gòu)和建筑裝飾，如門窗框、幕墻、頂棚及隔斷等；家電是銅消費的第二大主力軍，占比約15%，以空調(diào)和冰箱為主；建筑裝修、餐飲器具和家電在不銹鋼下游消費中分別占比22%、16%和11%。

下面重點分析地產(chǎn)竣工對家電消費的影響，進(jìn)而對相關(guān)金屬消費的影響。數(shù)據(jù)顯示，2019年—2023年，國內(nèi)房屋竣工面積累計同比分別為2.6%、-4.9%、11.2%、-15%、17%，而我國空調(diào)產(chǎn)量累計同比分別為6.5%、-8.3%、9.4%、1.8%、13.5%，冰箱產(chǎn)量累計同比分別為8.1%、8.4%、-0.4%、-3.6%、14.5%。由此來看，房屋竣工面積和空調(diào)產(chǎn)量數(shù)據(jù)有更強的相關(guān)性，主要因為空調(diào)精裝配套率已達(dá)50%以上，精裝樓盤的空調(diào)在住宅竣工交付前已入場，非精裝樓盤的空調(diào)在交付后購置；冰箱的精裝配套率很低，不足5%，一般由業(yè)主在裝修后期購置家電時買入，時間跨度較大。

根據(jù)前文分析，雖然2024年國內(nèi)地產(chǎn)竣工面積有回落風(fēng)險，但家電市場有望延續(xù)增長勢頭。其主要原因在于，一是存量房市場裝修需求已經(jīng)超過新房市場裝修需求，成為家電的主要市場；目前二手房在房地產(chǎn)交易中的占比持續(xù)提升，相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023年至今，合肥、南京、天津、重慶和鄭州二手房成交規(guī)模趕超新房或與之持平。二是房地產(chǎn)“三大工程”中城中村改造主要集中于竣工端，相比于新開工到竣工幾年時間的傳導(dǎo)，房屋改造工程能更早使家電消費需求落地。三是國內(nèi)家電消費進(jìn)入更新?lián)Q代時期，一方面，時間老舊的家電需要以舊換新；另一方面，消費者對以無霜冰箱、智能洗衣機、多門體冰箱、嵌入式洗碗機等代表技術(shù)升級的“新興家電”需求增長較快。四是歐美庫存回落后，企業(yè)有補庫存需求，且美元兌人民幣匯率維持在高位，利好家電企業(yè)出口。相關(guān)機構(gòu)最新發(fā)布的報告顯示，2024年1月家用空調(diào)排產(chǎn)1629萬臺，較去年同期實績增長53.2%，冰箱排產(chǎn)715萬臺，較去年同期實績增長48.8%，實現(xiàn)了“開門紅”。

綜上所述，2024年地產(chǎn)竣工增速面臨較大下行壓力，或?qū)⑼侠鄄Ａ?、PVC等建材產(chǎn)品需求，但銅、鋁、不銹鋼等與地產(chǎn)竣工后的裝修裝飾消費、家電消費密切相關(guān)，其中裝修裝飾消費或?qū)⒁蚪衲甑禺a(chǎn)竣工面積下滑而受到一定拖累，但家電消費仍具有較強韌性，二者綜合起來對金屬的消費或?qū)⒕S持正增長。因此，建議關(guān)注建材和金屬這兩大類商品的分化投資機會。

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